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梁某物权确认纠纷案
2017-06-19 15:28:21
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(1)在诉讼程序方面具有突破性和代表性:甲方(债权人)与乙方(被执行人)因合同纠纷执行一案,法院将登记在乙方名下建筑面积179平方米的连体住房(以下简称执行标的)予以查封。案外人王静(梁某之母)法院提交《案外人执行异议书》。法院裁定驳回案外人对“执行标的”提出的执行异议。为此,案外人不服,依法向法院提起诉讼,并依法对“执行标的”主张自己应当享有的实体权利。该案诉讼当事人:原告为案外人、被告为债权人,被执行人作为第三人。在诉讼中,案外人王静死亡, 梁某作为案外人王静(诉讼原告)的唯一法定继承人,依法作为本案原告承担诉讼。
     (2)在实体权利义务关系方面具有创新性和重大影响力:2006年3月,第三人向原告借款现金40万元,借款期限两年,并用房屋产权)向出借人提供抵押担保,并将上述房屋所有权证交由王静保管。借款期满,第三人因无法归还借款,向出具《承认书》,恳请延期2个月,如到期再不归还,可将抵押房屋产权变更归原告所有”。后因延长期满,第三人仍无力归还借款,2008年3月原告与第三人订立《房屋买卖合同》,约定:第三人自愿将抵押房屋出售给原告,双方均同意售价为人民币40万元。原告认为,第三人与原告依法成立借贷关系(借贷金额40万元),第三人因逾期不能归还借款以其所有房产即“执行标的”作价40万元抵偿其所欠原告借款,并由双方订立《房屋买卖合同》,该合同合法有效,应当受到法律保护。
       在原告与第三人订立房屋买卖合同之前,“执行标的”已为买受人即原告占用使用(居住),依据《中华人民共和国合同法》第40条的规定,买受人王静与出售人第三人房屋买卖合同成立之日,即为买卖标的物交付之时。本案房屋买卖合同具备《民法通则》第55条规定的合同生效条件,具有债权法上的约束力,是物权变动即将“执行标的”所有权由第三人转移至原告的法律原因和基础。依据诚实信用原则,在买受人已按合同约定履行了支付全部价款的义务后,出卖人负有将买卖标的物所有权变动登记到买受人名下的义务。按照《物权法》第15条的规定,本案买卖标的物尚未办理所有权变动登记,但并不影响本案买卖合同效力。
       原告购买第三人出卖的“执行标的”,无如何法律瑕疵,且买受人已经支付全部购房款并实际占有“执行标的”属于善意取得,不损害被告既有权益。
所有权登记在第三人名下的“执行标的”没有任何妨碍交易的法定情形或者法律瑕疵(抵押、查封)存在。被告与第三人发生的投资纠纷诉讼案件,法院作出一审判决,判决第三人返还被告800万元,但在该案二审中,二审法院终审判决撤销原判,驳回被告对第三人的诉讼请求。直到2009年5月31日,经被告申请再审,再审法院作出再审判决,判决撤销二审法院判决,维持一审法院判决。可见,买受人即原告在2008年3月2日向第三人购买已为自己实际占有居住多年的“执行标的”,没有针对被告的任何恶意,更不妨碍被告在实体上和程序上的权利。
       本案房屋买卖合同订立后买卖双方已实际履行了自己的给付义务(买受人已付清全部房款、出售人已实际交付房屋),但未及时办理买卖房屋的产权变更登记手续 ,其原因是:买受人在房屋买卖合同订立后其所患直肠癌病情突然加重扩散转移成肺癌,不得不长期住院进行手术治疗,后因病情恶化医治无效,于2010年3月22日逝世。这种情形的发生,完全是买受人主观上无法预见,客观上无法防止和控制的意外事件。因此未及时办理买卖房屋的产权变更登记,不是买受人的过错所致。
       我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义,又称意思主义与登记或交付相结合,即:一方面基于法律行为移转物权,事先需要达成合意,另一方面通过公示(登记)方式完成物权的设定或者移转。当事人双方具有移转物权的合意(意图和目的),如果双方已经实际履行了除通过公示(登记)方式完成物权的移转之外的物权买卖合同的全部义务,那么按照民事法律“帝王条款”诚实信用原则的要求,应当依法维护债权合同效力,维护交易安全和有效、维护当事人特别是善意权利人的利益。对此,最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。这充分体现了对不动产交易安全和无过错的受让方的司法保护。
       综上,第三人已将其所有的本案有争议的“执行标的”出售给原告母亲王静,双方订立的《房屋买卖合同》合法有效;第三人出卖的“执行标的”,无如法律瑕疵,且买受人已经支付全部购房款并实际占有“执行标的”,属于善意取得,不损害被告既有权益;第三人将其所有的需要办理过户登记的财产即“执行标的”出卖给买受人,虽然未办理过户登记,但买受人对此没有过错。为此,丁志远律师诉请法院依法确认与第三人订立的《房屋买卖合同》有效,保护了交易安全和无过错的受让方利益。